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        “防水龍頭”東方雨虹為何癡迷拿地?

        產業鏈于帥卿 2023-10-30 09:58:03 來源:中房報

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        ??深處輿論風波中的東方雨虹在10月26日發布了三季度業績報告,令投資者看到了企業不同一面。

        ??北京東方雨虹防水技術股份有限公司(以下簡稱“東方雨虹”)三季度報告顯示,今年前三季度實現營業收入253.6億元,同比增加8.48%;歸屬上市公司股東凈利潤23.53億元,同比增加42.22%。

        ??同時,公告顯示,東方雨虹經營活動產生的現金流量凈額本期發生額-47.6億元,較上年同期增加40.22%,主要原因是報告期持續加強渠道結構優化,銷售商品、提供勞務收到的現金較上年同期增加39.42億元,增長19.56%,高于同期收入增速。

        ??值得關注的是,在現金流量凈額為負的情況下,東方雨虹卻頻頻出現在土地拍賣現場,并拿出40億元買地。

        ??10月18日,北京兩宗宅地開啟競拍,其中一宗為豐臺南苑棚改一期A地塊東區,被東方雨虹拿下。這是東方雨虹今年內第7次參加北京土地拍賣,此前 6 次均無果而歸。

        ??“防水龍頭”為何癡迷拿地?針對這一情況,東方雨虹董事會秘書辦公室人士表示,“具體事項已經發布公告,請以公告內容為準”。依據東方雨虹發布的公告顯示,“公司擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關系?!?/p>

        ??“東方雨虹在現金流量凈額為負的情況下還溢價拿地,一方面與其在房地產行業低谷期趁低拿地的策略有關,另一方面獲取土地后也很容易反過來作為抵押品獲取融資,進而改善和優化自身的現金流狀況?!?IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴記者。

        ??東方雨虹近期除了拿地備受市場關注外,董事會秘書抱怨股價低、應收賬款過高,風險加大、員工持股被套牢、高管曾集體減持套現等話題,也備受外界關注。

        ??一時間,東方雨虹被推到了風口。

        ??癡迷拿地

        ??10月19日,東方雨虹發布《關于子公司取得土地成交確認書》公告,成功搖號拿到北京豐臺南苑地塊。

        ??從地圖上看,該北京豐臺南苑地塊位于南四環以內,周邊毗鄰北京地鐵4號線、8號線,位于地鐵站新宮站、東高地站附近。還可通過8號線直達故宮博物院、天安門廣場。

        ??因地理位置相對優越,且背靠政策扶持,此次豐臺南苑地塊拍賣共吸引了華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、城建、天恒、東方雨虹等多家與房產相關企業報名。最終由東方雨虹搖中,成交樓面價48909元/平方米,溢價率15%。

        ??這并不是東方雨虹首次進京搶地。6月以來,東方雨虹共參與了6宗地競拍,且都是熱門地塊,分別是順義新城2宗地塊,海淀雙新村2宗地塊,以及經開區X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊,但均以失敗告終。

        ??“六連敗”并未讓東方雨虹氣餒,今年8月,又轉戰深圳,參與深圳首塊競現房銷售面積地塊,與21家房企同臺競地后失敗。

        ??東方雨虹是一家以主營防水業務為核心,以民用建材、建筑涂料、特種砂漿、建筑粉料、節能保溫、建筑修繕、非織造布、特種薄膜等多元業務為延伸的建筑建材系統服務商。

        ??有媒體粗略估計,東方雨虹幾次陪跑圈地,繳納的保證金總額接近60億元,對于一家專注于防水材料的企業來說,花費如此巨額資金拿地意欲何為?

        ??一個值得關注的情況是,今年5月~7月,東方雨虹曾多次公開表示,“不涉及房地產開發業務,致力于新型建筑防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域?!?/p>

        ??對于多次現身土地市場,有業內人士猜測,東方雨虹或為某頭部房企 “馬甲”,拿地是為了與企業合作開發,曲線創造訂單。

        ??“從地塊質地來看,東方雨虹參與的都是北京熱門地塊,未來即便自己不進行主力開發,也具備了與房企談判的資格,能更好地爭取防水等業務承接?!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進表示。

        ??“從東方雨虹發布的三季度報業績數據來看,凈利潤出現了一個非常積極的信號,表現不錯,這也說明東方雨虹拿地的行為是比較符合邏輯?,F在拿地的機會開始從傳統的大型規模型民營企業向其他行業資金狀況還不錯的企業轉變,有助于這些企業在房地產方面有新一輪的擴張?!? 他進一步表示。

        ??針對業內猜測,記者致電東方雨虹董事會秘書辦公室求證,相關人員表示,“具體事項以公告內容為準”。據公告內容,此次拿地擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關系。

        ??這一公告從某些方面暗合了業內猜測。

        ??此前,東方雨虹也嘗試過合作開發模式。2020年8月,東方雨虹聯手中國奧園在廣州市增城區拿下一宗地產,代價8億元,東方雨虹以持股20%形式參與該項目,但該項目因奧園在2021年出現債務危機而停滯。

        ??股價低迷高管曾集體減持套現

        ??除了拿地引發關注外,10月17日,網傳一張東方雨虹董事會秘書張蓓在朋友圈為公司股價“抱不平”的截圖亦引發風波。

        ??網傳截圖顯示,張蓓發出了12個靈魂拷問,其中提到東方雨虹收入利潤雙增長、擺脫地產依賴癥、零售占比加大等,但仍然無法理解“股價已經跌得快接近去年10月底的低點”。試圖證明“公司當前股價與基本面不符,當前市值與公司的實際價值并不匹配?!?/p>

        ??該觀點一出便迎來部分網友“回懟”,稱如果上市公司股價真的低估,應該有重要股東增持、回購,以“真金白銀”托底。

        ??事實上,與截圖中所言形成反差的是,在去年和今年東方雨虹都曾發生過公司高層在股價高位減持的情況。相比而言,東方雨虹回購股份的次數卻不多。

        ??據同花順iFind數據梳理,自上市以來,東方雨虹共發布3次回購公告,分別在2015年8月、2018年7月以及2021年11月,回購股份數量分別為997.61萬股、2354.02萬股、2786.68萬股。

        ??深交所信息顯示,在2022年到2023年初東方雨虹相關高管多次在35元/股以上高位大幅減持,其中2022年6月,東方雨虹副董事長許利民減持1000萬股,每股均價為 45.89 元,減持后許利民持有7226.92萬股,至今年三季報其持股數量未變。

        ??2022年6月至7月,還有4名管理層以大宗交易方式減持東方雨虹。最近一次持股變動信息顯示,今年1月5日,公司董事張宏濤以每股35.35元價格減持20.1萬股。

        ??2023年半年報還顯示出,多次減持的高盛、摩根大通退出了東方雨虹前十大股東之列,瑞銀UBS AG則在二季度大幅減持了667.5萬股,目前持股占比1.59%。阿布扎比投資局持股占比1.07%。

        ??除了減持,東方雨虹員工持股計劃也多有爭議。

        ??2021年東方雨虹曾推出一項員工持股計劃,共有1403名員工參與,籌集資金13.8億元,并通過海通證券以27.6億元購買了東方雨虹4947萬股份。

        ??其中1500萬股來自其老板李衛國,通過大宗交易以53.79元/股將股份賣給員工,價值超8億元。不過,李衛國本人“兜底”了本次員工持股。

        ??如今,東方雨虹股價僅多在每股20多元徘徊,跌幅已超過50%,浮虧巨大。

        ??值得一提的是,實控人李衛國所持東方雨虹近一半的股票,都已經用于質押融資。據Wind數據,李衛國將手中43%的股份對應2.46億股質押,質押至今跌幅26.35%。

        ??應收賬款高企、現金流為負,加之與其關聯密切的房地產板塊低迷,此時又花重金拿地,均導致投資者對東方雨虹警惕和關注。

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