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        中央金融工作會議釋放房地產八大信號

        原創亞晨 2023-11-01 13:21:48 來源:中房網

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        ??中房網訊 (亞晨/文)10月30日至31日,中央金融工作會議在北京舉行。會議總結了十八大以來金融工作,分析金融高質量發展面臨的形勢,部署當前和今后一個時期的金融工作。

        ??值得注意的是,此次會議對房地產金融工作著墨頗多。

        ??會議提出,促進金融與房地產良性循環,健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設,構建房地產發展新模式。

        ??事實上,房地產并不是金融工作會議的常規話題,以往金融工作會議中較少涉及房地產領域。而本次會議將房地產置于防范化解金融風險的框架下,其中的表述有很多新提法,非常系統、全面、高度地概況了當前房地產金融工作的范圍和重點,對于各地、各部門和各機構開展房地產工作具有非常好的指導效應。

        ??房企監管上升到首位

        ??“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”,在以往各類會議的表述中沒有出現,此次提出具有很強的信號意義。

        ??易居研究院研究總監嚴躍進認為,既然提及健全,就說明過去存在一些漏洞。比如,房企金融問題的導火索“商票違約”事件。從這兩年的債務違約事件中可以看出,房企各類融資規模較大且錯綜復雜,在這方面缺乏監管,所以此次提及對房企主體監管制度的健全,具有非常好的導向。

        ??另一方面,就是對資金的監管。過去幾年,房企資金方面存在亂象,包括預售資金挪用、蒸發等問題時有出現,進而導致樓盤交付出現問題。

        ??同策研究院指出,加強資金監管并非只針對出險企業,在未來所有企業的所有項目都可能會進入強監管階段,基本實現資金封閉管理,直至項目竣工。目前金融機構對于按揭貸款的發放已經根據工程進度做了調整,開發商的回籠資金的節奏也在放緩。

        ??完善宏觀審慎管理

        ??國泰君安的研報指出,在應對房地產風險的同時,強調“完善房地產金融宏觀審慎管理”,意味著針對房地產領域宏觀審慎角度的金融約束(例如三道紅線、貸款集中度等)仍將依據行業不同階段以不同形式出現。

        ??在嚴躍進看來,宏觀審慎管理,簡單理解就是要采取宏觀的、逆周期、跨市場的策略,重點要以防范系統性風險為主要目標,同時減少金融出現跨市場風險傳染,這是房地產金融工作需要牢牢把握的大綱。尤其是房地產金融問題,影響了各地金融系統、宏觀經濟、民生問題,更需要堅持此類管理的理念

        ??實際上,對于房地產金融宏觀審慎管理,曾于2018年提及過,但隨著當前房地產供求關系發生了重大變化,對于此類金融政策和制度的市場環境需要有著清醒的認識,尤其是要考慮到出現的新情況和新問題。

        ??嚴躍進認為,最近幾年出現的爛尾樓、房企債務、存量房貸壓力過大,以及二手房掛牌難以消化所產生的問題影響面較大,且具有破壞性,此類問題必須深入系統解決,同時結合經濟形勢和改革內容,不斷完善房地產金融宏觀審慎管理。

        ??合理融資需求要一視同仁

        ??此次會議還明確,要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。這也為房地產企業、特別是民營房企,在未來的投資過程中注入信心。

        ??近年來,隨著房地產行業出現下行趨勢,地方在房地產金融工作的推進方面存在誤區。尤其是在房地產企業融資問題上,選擇的判斷標準已經不是企業規模,而是依據企業的所有制性質。

        ??嚴躍進表示,此次提及“所有制”,比“國企民企”的定性要嚴厲,其實是希望各地有大局觀,要真正從企業公平競爭的角度理解融資政策。也進一步說明接下來在融資工作中,會嚴管“挑三揀四”、“挑肥揀瘦”等操作,確保金融機構積極有序、一碗水端平地提供融資服務,支持各類房企健康發展。

        ??政策工具箱納入金融工作體系

        ??此次會議再次強調,因城施策用好政策工具箱,這也被認為是豐富金融工作開展的有效手段之一。

        ??嚴躍進認為,這也體現了當前政策工具需要打組合拳,包括了行政、金融、財稅等等的這些工具是促進住房消費提振的重要保障。唯有用好此類工具,才能更好促進市場平穩,也有助于房地產金融工作的更好開展。

        ??而各地的金融問題有一定差異,因城施策可以和金融穩定工作相結合。除關注傳統的庫存、交易和價格等內容外,也需要關注金融內容,真正做好房地產金融工作。

        ??更好支持剛性和改善性住房需求

        ??房企的資金來源,大部分是依靠銷售回款。因此,化解房地產行業風險的最佳方案,就是要大力促進銷售去化。

        ??本次會議提出“更好支持剛性和改善性住房需求”,也意味著當前此類金融工作的開展,必須時刻與房地產交易市場相結合。只有提振房地產銷售工作,房地產金融風險的防范才會更加容易。

        ??對此,同策研究院認為,在刺激需求端還會有至少兩輪政策出臺。第一輪,就是針對一線及少數二線城市的“雙限”(限購、限價)進一步優化,有可能會逐步取消。第二輪,則是在一線城市具備一定熱度的情況下,開啟全面加杠桿的政策支持,屆時預計首套和二套房的首付比例會有明顯的下降。

        ??加快“三大工程”建設

        ??國泰君安認為,此次會議明確加快房地產“三大工程”建設,即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎設施建設,預計將是未來我國房地產和基建領域重要的增量投資。

        ??嚴躍進表示,過去金融工作比較聚焦房企債務、保交樓和購房問題,現在增加“三大工程”,也說明在防范化解風險的同時,對于此類新命題和新任務也需要有新的金融支持。

        ??而“三大工程”在今年高層的系列會議上持續提出,也說明其是金融部門要理解的和支持的重點領域,尤其從房地產本身來說,保障房和城中村領域需要持續發力。

        ??構建房地產發展新模式

        ??“構建房地產發展新模式”的提法越來越多的出現,也進一步說明高層對于此項工作的重視。而此次將其放入金融工作會議中,也說明房地產發展新模式和金融工作有著較大關聯。

        ??嚴躍進分析認為,除了降低“高杠桿、高周轉、高負債”等內容外,當前房地產新發展模式和金融的關系其實有很多新意。比如,各地都在推進的現房銷售模式,在這一模式推進下,預售制度或預售資金監管政策就會變化,這就涉及到房地產金融工作和房地產開發貸等金融業務的調整。對此,嚴躍進建議,各地對于房地產新發展模式的要點要梳理,同時理解其和房地產金融工作的關系。

        ??防范風險傳遞共振

        ??此外,會議還明確,維護金融市場穩健運行,規范金融市場發行和交易行為,合理引導預期,防范風險跨區域、跨市場、跨境傳遞共振。盡管這一表述不直接針對房地產,但與房地產領域也有一定關聯。

        ??從近年來房地產金融風險的破壞性來看,確實出現了跨區域、跨市場和跨境的遞共振。簡單來說,區域公司金融風險會影響總部公司、房地產金融風險會影響銀行信貸質量、美元債風險影響了境外投資者等。

        ??在嚴躍進看來,對于此類金融風險的理解非常關鍵,要系統有力地理解相關政策導向。對于金融風險的防范,涉及到市場、交易、預期、傳染等內容,而此類內容需要引起房地產各機構的重視。

        ??嚴躍進認為,盡管房地產金融風險問題暴露比較多,但客觀上也為構建科學的房地產金融風險防范化解模式創造了條件。各地要基于房地產和金融工作要求,積極促進房地產金融工作的有序開展。

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