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        全球資管巨頭黑石集團違約 曾經抄底中國樓市

        海外許倩 2023-03-09 11:18:51 來源:中房報

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        ??黑石集團違約事件,震驚了整個金融圈。

        ??3月2日晚,貸款服務機構Mount Street判定黑石集團對旗下某款北歐商業地產按揭貸款支持證券(CMBS )構成違約,這筆價值5.62億美元的資產證券化票據已到期卻尚未償還。

        ??知情人士透露,此前黑石集團曾打算通過產品展期,以便自己擁有更多時間處置資產并兌付上述票據本息,但遭到投資者拒絕。

        ??作為華爾街最大的私募股權巨頭、全國最大的另類資產管理公司,黑石集團是風向標一樣的存在。截至2022年三季度末,黑石集團總資產管理規模達到9509億美元,同比增長30%。

        ??黑石集團還是華爾街最大的商業地產業主。截至2021年末,其管理的不動產基金規模高達2790億美元,約占總規模的30%,業務遍布北美洲、歐洲、亞洲等國家和地區。

        ??但現在,流動性壓力下,黑石集團不得不密集出售所持資產。

        ??“違約事件無疑會讓黑石集團的信譽大幅受損,如果黑石集團不能馬上挽回投資者的信心,將有可能引發連鎖效應?!币晃煌缎腥耸糠Q。

        ??房地產是周期之母,十次金融危機,九次與房地產有關。黑石集團房地產業務頻繁暴雷,給全球房地產市場及金融市場敲響了警鐘。

        ??樓市下行 黑石遭遇擠兌

        ??導致黑石集團違約的產品是CMBS,即商業地產抵押貸款支持證券(債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本,發行證券)。當發生違約時,CMBS中的底層標的貸款充當抵押品,本金和利息轉移給投資者。

        ??資料顯示,黑石集團此次違約的 CMBS票據底層資產,是芬蘭企業Sponda Oy持有的一系列寫字樓與商店,這些資產在2018年被黑石集團以約18億歐元收購。

        ??有分析認為,由于去年俄烏沖突爆發,導致歐洲地區經濟波動加大與商業地產出售進程大幅放緩,加之歐美央行大幅加息令商業地產市場持續低迷,導致黑石集團未能及時出售資產回籠資金,引發上述CMBS產品兌付違約。

        ??數據顯示,當前,美國30年房貸利率已經飆升至6.65%,直逼前期高點7%;高利率導致美國房地產市場成交量驟降。

        ??黑石集團方面表示,公司曾要求債券持有人給予更多時間來償還債務,但他們表示不同意。評級機構惠譽在去年12月下調了對這些票據的評級,稱“疲弱的宏觀經濟前景,以及對次級質量非流動性資產的貸款興趣缺失”。

        ??巴克萊銀行的CMBS策略師Lea Overby表示,2022年美國商業地產跌價了13%,如果美聯儲不得不加息更長時間來對抗通脹,經濟衰退風險會更加嚴重,對商業房地產市場來說更為不利。

        ??黑石集團這次暴雷并不意外。事實上,從去年10月開始,受股市低迷、利率上升和房地產市場低迷影響,黑石集團旗下710億美元體量的旗艦房地產投資信托基金(BREIT),遭遇投資者大規模擠兌,連續4個月觸發客戶贖回上限。

        ??其中,去年10月份,該基金申請贖回金額高達18億美元;11月,申請贖回的資金超過20億美元,黑石集團已難以全額兌付,只能兌付所有贖回請求的43%。

        ??隨即,12月1日,黑石集團宣布每月贖回金額從2%大幅降低到0.3%,這也在短期內積壓了數十億美元贖回請求,令投資者陷入恐慌。當日,資本市場上黑石集團股價頃刻崩盤,一度暴跌12%。

        ??贖回危機下,蒙特利爾銀行將黑石集團的目標價從109美元下調至90美元,其解釋稱,為了應對不斷上升的贖回要求,黑石對旗下房地產投資信托基金BRIET開始執行先前披露的贖回限制,這對于該集團的中期增長而言可能是一個重大逆風。

        ??此次違約事件,更是讓黑石集團的信譽大幅受損,并可能引發旗下房地產投資信托基金遭遇更大的贖回壓力。

        ??“若黑石集團想盡早平息CMBS產品違約風波,或將不得不以更大折扣出售優質商業地產項目。但目前市場買家相對稀少且銀行不愿提供項目再貸款,導致黑石不得不做出更大犧牲,才能妥善處理這場產品違約風波?!蹦硨_基金投資部門人士稱。

        ??曾大肆抄底房地產

        ??激進加息潮沖擊下,美國樓市急劇降溫已成現實,特別是黑石集團主營的商業地產業務更是面臨寒冬,金融領域風險開始暴露。這一幕讓人聯想到了2008年美國雷曼兄弟公司倒閉與次貸危機的發生。

        ??黑石集團的主要創始人兼CEO史蒂芬·施瓦茨曼,在創辦黑石集團之前曾是雷曼兄弟的投資銀行家,因業績優良被提升為雷曼公司合伙人。

        ??黑石集團的利潤主要來自私募股權(包括不良資產特殊機遇投資)及房地產兩個板塊。從最開始的銀行不良貸款收購逐漸擴大到杠桿收購企業資產,再到不良證券投資,并在2003年進入不良債權領域。

        ??在地產市場動蕩之時,黑石集團總是充當市場抄底者,通過“買入、修復、賣出”模式,確保房地產基金投資成為黑石集團投資回報最大的一項業務。此前黑石集團在2014年收購拉斯維加斯的Cosmopolitan賭場和酒店,以及在2016年收購生命科學建筑所有者BioMed Realty Trust,都是如此。

        ??進入2022年,黑石集團的房地產并購熱潮依然沒有止歇。

        ??去年7月份,有媒體報道,黑石集團正在為一只新的房地產基金募資,并已進入到最后階段。黑石集團將拿出約3億美元自有資金,并向投資者額外分配59億美元。最終敲定后,該基金規模將達到303億美元,屆時會投入全部(或部分)資金進行抄底。

        ??在7月20日的一份監管文件中,黑石集團表示,已經完成了對其主要房地產基金總計241億美元的投資承諾。這只基金有望打破紀錄,成為歷史上最大規模的傳統私募股權投資工具。

        ??“我們已經較早地預期到了加息和更廣泛的通脹,且調整了資產組合來反映這些市場狀況。這種遠見在今天給我們帶來了顯著的益處。向前看,市場狀況仍然挑戰重重?!笔┩叽穆谌ツ旯径径蓉攬箅娫挄险f。

        ??施瓦茨曼不止一次在公開場合中說過,“最好的投資機會在中國”。他還認真地給自己取了一個中文名——蘇世民。

        ??從2007年左右開始,黑石集團先后在香港、北京和上海設立辦公室,在中國尋找投資機會。盡管黑石集團收購SOHO中國沒有成功,但2021年收購富力物流園的交易,讓黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張,達到5300萬平方英尺,覆蓋中國23個城市。

        ??現在,黑石集團開始密集出售手里的優質資產。

        ??1月24日,黑石集團正在商談將其持有的印度最大房地產投資信托公司一半股份出售給貝恩資本,交易價值或達4.8億美元。

        ??1月25日,黑石集團以2.4億歐元價格出售位于巴塞羅那的一棟建筑。

        ??1月29日報道稱,黑石集團出售位于倫敦塔橋附近的地標綜合體“圣凱瑟琳碼頭”,交易對價為4億英鎊(約34億元人民幣),接盤方為新加坡房地產商城市發展。

        ??對于黑石集團這樣的金融企業而言,信心是基石。不少人擔心,接下來黑石集團可能會陷入大甩賣物業資產以滿足贖回請求的惡性循環。

        ??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示,黑石集團此時在流動性和市場壓力下出售資產,勢必會被劇烈壓價而發生較大資產價值折損,反而會陷入更大被動,因此要求展期的建議是比較理性的。但由于市場情緒已經恐慌,投資者已失去理性而予以拒絕,因此,促使獲得外部流動性支持以化解票據兌付危機并贏得資產處置時間,就成為黑石危機能否得以化解的關鍵。

        ??值得注意的是,就在黑石集團發生違約前不久,我國不動產私募投資基金試點工作剛剛按下啟動鍵。

        ??柏文喜表示,黑石暴雷后,與黑石類似的外資可能會對房地產相關產品更為謹慎,尤其是在資產組合與投資布局的流動性考量方面更是如此,投資機構、高凈值投資者也會因此更顯謹慎。但也不會大幅退卻,因為此類產品在流動性、收益性與安全性綜合考量中,還是風險與收益平衡較好的優質投資標的。

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